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一场80%的大跌引发1200亿市值闪崩!地产违约潮来了?李嘉诚王健林发出警示

2019-01-23 18:09
来源: 中国网财经

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K图 02608_21

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  1月17日,小型港股内房股一轮快闪暴跌引起业界高度关注。以阳光100中国(02608.HK)和佳源国际控股(02768.HK)两家为代表的港股内房股遭遇大跌,分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘,均收于历史最低价。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对21世纪经济报道说表示:

  “这两家只是给市场一个预警而已。有很多我所知道的房企,包括股权质押都已经出现实际违约,并且在酝酿了几个月之后才真正爆出来,内地就拖得更久了,根本就捂着不会说。”

  同日,除了佳源国际控股、阳光100中国以外,包括国瑞置业(2329.HK)、力高集团(1622.HK)、嘉年华国际(996.HK)、雅居投资控股(8426.HK)均出现下跌。其中,国瑞置业下跌21.63%,力高集团下跌16.46%,嘉年华国际下跌9.85%,雅居投资控股下跌约10%。小型内房股市值一日蒸发逾372亿港元。

  据每日经济新闻测算,当日港股地产板块整体市值蒸发超过1200亿港元。

  1月18日,尽管多只闪崩股早盘集体反弹,但仍引发了业界对中小房企资金安全的担忧。

  为何闪崩?

  闪崩股之一佳源国际控股近期尤为引人注目。

  根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房企销售额TOP200排行榜》,2018年佳源集团销售额高达875.5亿元。而2017年,同样的销售排行榜中却没有佳源集团的名字,而是“佳源国际”,但其销售额仅仅为79.2亿,排名在155名。

  随后,佳源集团销售排行榜突然跃升引发市场关注,其销售额真实性也遭受质疑。1月14日,佳源集团官网发布声明称,出现数据上的偏差在于统计对象不同,乐居财经发布的“佳源集团2017年销售额79.2亿”的数据,只是克而瑞自行监测的佳源国际2017年的销售额,佳源集团与佳源国际主体完全不一致。

  但令人意外的是,1月17日,以佳源国际为代表的港股内房股出现一轮闪崩,跌幅令人惊呆。暴跌发生后,市场立即传出各种说法:强庄股的庄家离场;股价雪崩是因为机构做空;资金出现问题,大股东爆仓或是债务违约等。

  对此,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲解释称:

  佳源集团为什么会出现斩仓,细节我不知道。但是佳源的股价暴跌的主要是因为有一个3.5亿的美元债延迟了还款,在处理过程当中有一些技术性的问题。到位的时间比原定时间稍微晚了一点,导致一个所谓技术性的违约,给市场放出了错误信息。

  因为股权质押一般都有个标准,我们叫做交叉违约条款,就是股权质押,也就是说只要公司有任何一笔债务违约,这个股权就立刻到期,所以就导致先有一些股权质押被砍仓,砍了以后导致连环砍仓。所有的券商都在股价突然之间下跌的情况下,有一个风险管控机制,它会自动砍仓。这个是佳源暴跌主要的原因。

  1月17日,有相关媒体报道,佳源国际控股确实有一笔3.5亿美元的短期债券到期,该笔债券票息高达8.125%。而该公司本金额4亿美元、票息12%的N2020债券现价也跌了三成,创新低。

  当日晚间,佳源国际在官网上挂出了声明,称该3.5亿美元的优先票据集团确认已偿还全数款项,目前财务状况稳健,并强调了一句“管理层对公司未来发展充满信心”,侧面对债务违约一事进行否定。

  同日深夜,阳光100也发布公告,称集团运营正常,财务状况良好,有能力回购股份,并表示不知道什么原因导致价格和成交量发生波动。不过,黄立冲认为,同样闪崩的阳光100可能也存在股权出现问题的状况。

  同策咨询总监张宏伟解释称:

  “目前来看,有两三只股票出现波动,更多的还是与短期资金压力有关,比如可能有债务到期了。但某种程度上,境外的一些资本在利用这个事件做一些文章。 这几个企业很快辟谣说已经还清了,也说明反弹是基于短期的一个表现。”

  闪崩背后的风险

  尽管两家闪崩股于1月18日已经出现反弹,但其背后引发的资金安全却成为行业关注焦点。

  佳源国际相关数据显示:

  2012年-2015年,佳源国际的净借贷率分别高达183%﹑357%﹑304%、380.5%。2016年佳源国际的净借贷率为150.2%,而到2017年中期已经下降至86.3%;

  2018年中期报告显示,截至6月30日,公司的净资本负债比率大为改善,比率由2019-01-23的126%大幅下降至85%。

  阳光100的财务数据也不乐观。公开数据显示:

  截至2019-01-23,阳光100的长期贷款及借款达139.3亿元,短期贷款及借款达45.28亿元,而阳光100的在手现金及现金等价物仅为33.66亿元。此外,阳光100还面临着高负债率,由此而衍生出的高负债的利息也吞掉了其大部分的净利润

  2018年上半年,阳光100的净负债率高达234.1%,而同期的溢利仅为4.47亿元,较2017年同期减少1.8%。

  对此,黄立冲表示:

  “我不对这两家企业进行评论,但是我想讲讲房地产公司的债务的共性:房地产公司如果它的债务已经到85%以上,只要有一笔债务违约,它整个公司就有全面崩溃的风险,这是房地产公司的特点。”

  他进一步解释,房地产公司的资产包括在建工程、存货、土地储备,投资性物业等等,投资性物业往往又经过了重估,所以它并不是原始的会计账,往往重估的过程当中又会比公平市场价格会进取一点,但也不会离得太远。

  也就是说房地产的所谓的账面上的资产值需要给予它正常的环境,没有债务违约的情况之下慢慢套现,才能套现出净资产。但一旦有债务违约,从债权端它既有罚息又有增加的利息,也会触动其他售房协议和买地协议以及国内发债的违约,因此它是全面崩溃的状况。所以市场上任何一家房地产公司,如果它的债务在85%以上,出现债务违约又没有人及时给它救助的话,这家公司就必然成为一个负资产公司。

  此外,债券交叉保护条款的设置可能进一步加剧发行人短期集中兑付压力,进而加大发生大面积实质性违约的概率。“佳源集团就是因为出现了技术性违约问题,才对市场释放出了错误信息,但估计它不久就能缓过来。”黄立冲解释。

  中原地产首席分析师张大伟也认为,大部分股价暴跌房企都是因为资金链安全问题,或者是因为融资出现问题,或者是因为大股东质押过高。从目前房企融资环境来看,中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高,在销售放缓之下,很容易出现债务违约等问题。现在看,2017-2018年在排行榜突然上升的企业,都面临非常大的资金链压力。

  2019年,房企迎来债务违约潮?

  中信建投分析师黄文涛在14日发布的研究报告中指出,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大。

  文中分析称:

  未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019-2022年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看,2021Q3房地产到期偿还量最高,为2339.26亿元,其次为2021Q1的2061.87亿元,2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

  2019年为房地产债偿还压力高峰。其中,3季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元,而1季度有840.38亿元的债券可回售,因此加上回售规模后1季度为2019年房地产债偿还压力高峰,达到2263.09亿元。

  无论被动或主动,2018年以来,有多家房企进行了企业或分公司的名称变更,将名称中原有的“房地产”“地产”,甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计,截至2018年底,已经有近25家房地产企业更改名称,其中不乏万科企业股份有限公司、保利发展控股集团股份有限公司等龙头企业。

  克而瑞研究中心数据显示,2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资,房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月,房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,超过2017年全年平均值。

  万达宣布彻底退出房地产

  李嘉诚:今年千万别炒房

  除了市场表现,关于房地产行业未来的风险所在,我们或许还能从大佬们近日的“警示”中窥探一二。

  1月12日,万达集团召开2018年年会,董事长王健林现场宣布向文化、服务业转型,今年万达商业将放弃全部房地产业务,“一平方米房产开发也不能有”。

  而就在1月11日,李嘉诚宣布退休后首度公开发声,他接受媒体采访时表示:

  今年世界经济还很复杂,大家要小心点,买房要量力而行,如果分期付款能够负担,买了自己住没问题,应该买,但是炒房就千万不要,因为波动很大。

截图来源:梨视频

  1月9日,王石在深圳的跨年演讲上说,市场给他上的最好一课是,市场是很公平的,你怎么投机赚的钱,它一定让你还回去。你培养了投机的队伍,遇到不投机的市场,就不会做了。

  微信公众号“90度地产”分析称,在大佬们看来,楼市逻辑变了,曾经的暴利行业房地产缺陷开始显现:

  一是房地产是强周期性行业,在周期变化中很多企业死掉,即便大型企业也避不掉这个周期性变化;

  二是房地产现金流不长远,不稳定,一旦金融监管管控严厉,现金流的风险就来了。

  基于此,以前房企粗放的单一开发模式,根本不可能持续长久。存量时代,房企能做的唯有转型。只有这样,企业才可以任凭风浪起,稳坐钓鱼船。

(文章来源:中国网财经)

(责任编辑:DF134)

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